青芳雅园小区位于金安区望城街道青松村,共有住宅204户,入住率50%。2023年下半年以来,原物业企业渐渐疏于对小区的服务管理,业主投诉随之而来。为解决这一困境,望城街道创新探索引入酬金制,让业主自主聘用物业服务者,从预收的物业费中按照约定数额提取酬金支付给服务者工资,其余全部用于物业服务必要支出,结余或者不足均由业主享有或承担。目前,小区物业实现服务质量、服务主动性、业主满意度、公共事务参与度和物业费收缴率的“五项提升”。
物业躺平无人管,小区党员显担当。青芳雅园小区建于城村交接地带,远离城市喧嚣繁闹,既有村中院落,也不失城中便利,因其独特的低密度、花园式住宅小区环境备受业主青睐。交付以来,业主居住于此,春华夏荣,秋实冬蕴,深得人心。但自2023年伊始,小区物业日渐躺平,小区大门逐渐锈迹斑斑到齿轮无法运行,继而长期处于敞开状态;小区绿化枯枝败草丛生,逐渐成为垃圾集聚地;小区路灯萤光闪闪最终不堪重负再未亮起……业主向青松村民委员会、望城街道反映诉求,经约谈物业企业仍未得到改观,加之物业本身管理无序,无力再支撑维系,牵头解决小区物业问题提上了街道和村委会的重点工作日程。为了更贴切地反映群众诉求,望城街道和村委会结合当前“皖美红色物业”工作要求成立了小区物业管理委员会,9名物管会成员里中共党员8人,民主党派1人,他们分别从事物业服务、财税、人事、建筑等工作,大多为退休人员,他们关注小区境况,积极发声,不烦奔走,不拿报酬,主动承担起推动小区物业改善的各项工作。
三方连心探机制,业主发言坦心声。指导小区物管会成立后,望城街道多次前往小区,会同村委会、物管会综合评价了小区当前的服务现状,相比较城区高层住宅,这里服务内容较单一、入住率低,但人员结构较复杂、观念不统一,如何实现小区服务质价平衡、业主声音平衡成了首先考虑的问题。“我家还没装修,就要全额交费,这不合理。”“小区绿化提一下,物业干一下,收的物业费都干什么去了”……一时间,业主群里意见不断,也反映出传统物业服务包干制“一杆子”标准、“看不见”的服务成了业主质疑的点。一直以来,作为金安区物业主管单位,金安区城市管理执法局积极支持和推进物业服务管理模式创新,这给街道、村委会和物管会极大的指引、鼓励和信心。结合小区的实际情况和业主意见,在街道物业办和村委会的指导下,小区物管会制订了阶梯式收费方案,正常居住房屋全额收取物业费,多套房屋、原住村民、空置房等减半收取,不常居房屋打折收取。按照小区整体收费情况,核定工作内容,由物管会直接聘请服务人员,按照核定工作量支付酬金,实现需求和服务的对价。
改局换颜新样貌,交费积极“五提升”。2024年4月,经过街道物业办、村委会、物管会和业主代表多轮新模式论证后,村委会干部和物管会成员一一与业主沟通,征询意见,并记录诉求。取得业主同意后,物管会开通了公用账户,设专人进行收费和票据登记,按照小区的实际情况,设置了保洁、保安、项目经理岗位和服务项目,单独列出了如垃圾清运等常态化工作,由物管会直接对接清运公司,减少了“业主-物业企业-清运”的中间流程,以结果为导向,将物业费直接用在了清运本身而不是购买物业的服务上,大大提高了物业费的使用效率,实现了业主定价,业主买单。在保安、保洁的“标配”的基础外的“选配”,由业主自行提出,共同表决是否落实。如根据前期了解到的业主需求,物管会直接对接技术公司安装了门禁道闸系统。经街道物业办和村委会指导把关,物管会宣传、收费、落地、公示等四项工作动态化推进,小区局面和样貌发生了很大改观,渐渐得到居民的支持和认可,主动交费的业主也渐渐增加。截至2024年7月,小区收费率由前期的几乎零收费到超70%。吱吱呀呀的铁门重新动了起来,门禁道闸系统让小区更有安全保障,萤火闪闪的路灯换了30盏,枯枝败叶垃圾清理了5车,小区管道在汛期前全面清理疏通,车辆回到了规范的位置……干净整洁的小区被院落的花草点缀逐渐恢复生机。看到物业费花得明明白白、实实在在,更多的业主也积极加入提升小区环境的志愿服务队伍中来,更加自觉地爱护小区卫生,小区环境大家管,小区共建大家来。越来越多的业主也关心起小区的公共事务,为小区的发展建言献策,参与管理,参与监督。小区实现了日常缴费、服务提升、主动承担、全体参与、公开透明再到积极缴费、服务再提升的环节闭合和螺旋式上升。
此次望城街道指导下的青松村青芳雅园小区的“酬金制”物业服务模式探索,打破了传统物业包干制“授权大但服务不精”“质效不符且监督无力”等物业服务困境,转变了以往的物业公司占主动位置为业主占主动地位,通过业主自主选择服务内容实现自治,这一探索随之带来的对物管会(业委会)的监督、业主知情权保障、财务资金公开透明、服务人员管理考核等相关机制探索正在进一步优化推进。(来源:金安发布)